新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考9篇

2022-10-23 08:55:03| 来源：网友投稿

篇一：新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考

　　大城市气象服务工作情况汇报

　　成都市气象局

　　一、加强业务能力建设，提升监测预报服务水平

　　二、强化监测预报服务，提高城乡气象防灾减灾成效

　　三、围绕大气污染治理，提升环境气象服务能力

　　四、适应都市农业发展，增强现代农业气象服务能力

　　五、贴近社会公众需求，提高公共气象服务能力

　　六、健全人影作业体系，提升作业能力和效益

　　七、工作体会及存在的不足

　　八、下一步工作思路

　　前言

　　近年来，在中国局、省局党组和成都市委、市政府领导下，我市气象部门按照国务院3号文件、成都市政府下发的《关于加快气象事业发展的意见》文件精神要求，抓好成都气象事业发展规划落实，加快推进现代气象业务体系建设，大力提升气象业务服务现代化水平，城乡气象防灾减灾、公共气象服务取得较好成效。

　　一

　　加强业务能力建设，提升监测预报服务水平

　　城乡气象综合观测系统不断完善

　　全市建成了地面观测与垂直观测相结合、遥感遥测连续自动化的综合气象观测站网。

　　区域自动站：建成各类地面自动观测站384个，城区密度达到5公里、农区7公里。

　　专业监测站：2部边界层风廓线雷达、1部固定式X波段数字化天气雷达、1部移动式X波段双极化多普勒天气雷达、1套卫星遥感接收站、1台气象应急车、6个GPS水汽站、12个负氧离子站、1个大气成分站、17个能见度站、1个闪电定位仪、5个大气电场仪、24 个土壤湿度站等新型观测装备。

　　移动雷达车负氧离子站

　　风廓线雷达移动应急指挥车

　　精细化预报服务系统建设取得进展

　　建成市县一体化气象数据支撑环境、高性能计算机和海量存储系统、高清视频预报会商系统、新一代卫星遥感应用系统、气象信息共享系统等现代化业务系统。研究开发了精细化预报显示系统、城市内涝预报预警系统、山洪地质灾害气象风险预警平台、森林火险监测服务系统等。

　　建立了全市300多个乡镇的成都市乡镇精细化预报显示平台。

　　成都市山洪地质灾害气象风险预警平台，能完成对山洪地质灾害气象风险短临、短期预警产品的制作。

　　成都市城市暴雨内涝预报预警系统，实现城市暴雨内涝情况动态、直观展示，可准确定位、发布警示信息、网上实时查询。

　　3 加快建设环境气象预报服务系统

　　建设气象--环保数据共享系统，实现了部门数据交换。

　　引进并开发建立了大气污染气象指数系统、遥感资料反演污染物分布系统、大气污染气象监测服务系统、雾霾监测集成显示平台，并联合市环保部门建设WRF-CMAQ数值预报系统。

　　负（氧）离子自动监测系统

　　大气污染气象指数系统

　　深化新一代极轨卫星遥感资料在城乡环境监测上的应用。

　　卫星环境监测系统

　　卫星遥感监测

　　4 公共气象服务能力明显提升

　　建成成都市公共气象服务平台，实现市县服务产品制作、分发流程一体化、自动化、集约化。

　　开发“成都气象”移动客户端气象信息服务系统，实现监测预报预警信息实时查询。

　　建设了成都天气网、成都市气象局官网和14个区（市）县（含天府新区）气象服务网站。

　　建成了wap手机版气象网站。

　　建立了全市规范、统一的气象科普知识库。

　　建立了面向乡镇、街道、政府部门、专业大户等气象信息“点对点” 服务通道，用户可获取专属气象服务，同时可直接上报相关信息。

　　wap手机版气象网站

　　二强化监测预报服务，提高城乡气象防灾减灾成效

　　1 大城市气象预报预警更加精细化

　　按照省局集约化预报业务流程调整，建立适合成都本地天气气候特点和服务需求的分工合理、职责明确、流程规范、集约高效的天气预报业务。

　　建立了乡镇预报业务、开展了乡镇预报质量评定。实现逐6小时大城市精细化预报发布，预报时效提高到7天；灾害性天气预警实现分县发布，预警时效达到30分钟。

　　全面开展山洪地灾、城乡渍涝和中小河流洪水气象风险预警业务，预警时效达到3小时，预警指导产品强度和范围订正到区（市）县和主城区。

　　2 气象防灾减灾机制不断健全

　　与政府应急、防汛、国土、环保等部门防灾减灾指挥联动机制进一步完善；

　　市县两级均出台了气象灾害应急预案和气象灾害防御规划。

　　所有区（市）县均建立重大气象灾害预警手机短信全网发布机制。

　　实现全市221个乡镇气象服务站全覆盖，乡镇村信息员覆盖率100%，全市气象信息员队伍共3793人，联动地质灾害、防汛责任人3.1万余人。

　　开展以村为单位的气象灾害风险普查工作，乡镇和重点行业气象灾害应急准备认证覆盖率达70%以上；在双流城区和龙泉驿国家经开区、天府新区成都片开展了城市防灾减灾示范社区试点建设，温江建成了全面覆盖114个城市社区的气象防灾减灾服务机制。

　　双流永福社区

　　气象灾害应急认证

　　3 灾害性天气预报准确、服务主动及时

　　在2010年“8·13”、“8·19”都江堰龙池特大山洪泥石流、 2011年“7.3” 城市内涝、“8.21”大邑山洪、2012年“8.17”彭州山洪泥石流、2013年 “7.10”都江堰特大山体滑坡等一系列重大气象服务中主动、及时，为有效避免或减轻灾害损失、保护人民群众生命安全做出了重要贡献。

　　2013年 “7.9”连续区域性大暴雨，多项要素突破历史极值，为我市有记录以来强度最大、范围最广的暴雨过程。

　　都江堰石马村: 最大过程雨量 1108.6mm 最大日雨量 751.4mm 最大小时雨强 125.4mm

　　我局准确预报，协同国土、防汛部门、应急办提前发布地灾预警，首次发布暴雨红色预警信号，及时启动一级应急预案，指导多个区县局开展跟踪服务。为各级政府指挥抗灾救灾和转移11.6万群众提供及时准确的气象信息，避免了重大人员伤亡。

　　2013年 “7.9”连续区域性大暴雨过程造成我市多地山体滑坡，滑坡、山洪泥石流、中小河流河道损毁、城镇大面积内涝、道路塌方阻断、农田被淹、房屋倒塌、桥梁损毁等灾害，岷江、沱江流域超警戒水位，金堂老县城被淹。

　　按照市委要求，我局派出专家代表气象部门参加了国务院检查组对 “7.10”都江堰特大山体滑坡的灾害调查认定。

　　三

　　围绕大气污染治理，提升环境气象服务能力

　　1 完善工作机制，加强组织管理

　　市环保局和市气象局建立了重污染天气应急联席会议制度，建立了联合会商、发布空气质量预报的联动机制，开展了空气质量预报和重污染天气预警。

篇二：新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考

篇三：新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考

　　关于城市更新的思考

　　关于城市更新的思考城市更新是一个系统工程，从国际化大都市发展实践看，XX 创意产业已成为都市传统产业转型的重要方向.城市更新的关键动力和新范式，也越来越成为决定城市全球话语权的一个非常重要的元素。城市更新重点着力于通过城市产业创新赋予城市新活力，重塑城市新功能，使城市重新发展与持续繁荣，进而使城市更加宜居宜业，达到城市让人民生活更美好的目标。当前，随着非 XX 功能疏解和不适应 XX 城市战略定位的传统产业退出，通过产业创新推动 XX 城市更新的过程就是贯彻落实党的九大精神.____总书记视察 XX 重要指示讲话精神.XX 城市总体规划（20XX 年-2035 年）.XX 市委书记蔡奇讲话要求，解决 XX 人民对美好生活向往与城市发展不平衡不充分间的矛盾，建设国际一流和谐宜居之都的主要路径。本文拟从城市产业深度转型的视角，对 XX 创意产业赋能 XX 城市更新做出初步思考。

　　一.XX 创意产业赋能城市更新的实践（一）XX 的城市更新众所周知，XX 是世界知名的创意之都，创意经济就是从这座城市诞生，XX 时装周这一 XX 创意产业品牌更是享誉全世界，XX 创意产业在推动 XX 产业转型和城市更新中发挥了极其重要的作用。上世纪 XX 年代，在城市转型的背景下，XX 将以文化为核心的创意产业纳入了经济门类，作为城市产业战略的重要方向。在 XX，创意产业具体包括广播电视.电影录像.XX 设计.

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　　电子游戏等 XX 个子行业，是该国经济中增长速度最快的一个产业。据 XX 数字.文化.媒体和体育部公布报告，20XX 年创意产业为 XX 经济做出了创纪录的贡献，产值超过 XXXX 亿英镑，在这其中，仅时装业，20XX 年为 XX 国内生产总值直接贡献了 XXX 亿英镑，与 20XX 年相比增长了 X.X，增幅相比其他产业高出 X.X。这也可见，品牌服装在 XX 创意产业的地位和作用。从 XX 创意产业的街区建设看，萨维尔街（SavileRow）是 XX 西区一条两百多年历史的小街，从 XX 世纪初，萨维尔街（SavileRow）便逐渐聚集并培养了世界一些最顶尖的裁缝师，现在这里已成为高级定制男装的圣地，这个区域可以说是 XX 的时装高级定制街区，它传递着不仅仅是 XX 品牌文化，更传递着精益求精的“工匠精神”，赋予了城市文化内涵。此外，XX 国王字区曾经是一片和车站配套的仓储库区及工业用地，目前已成为集 XX 文化.艺术设计.商业消费.市民生活融合一体的 XX 创意集聚区，是产.人.城完美融合的典范。

　　（二）XX 的城市更新上世纪 90 年代以来，随着以纺织为代表的传统产业的衰退，XX 进入了产业结构调整升级和经济发展模式转型，以实现城市功能重塑和城市更新。也正是在这样的时代背景下，XX 创意产业在 XX 应运而生，推动了 XX 城市更新与发展。

　　以 XX 区为例，该区将 XX 创意产业发展与城市更新融合，20XX 年发布了 XX 虹桥 XX 创意产业集聚区建设总体方案，到 2021 年， XXXX 创意产业集聚区将完成三大领域目标，包括累计引进和培育 XX 家 XX 创意领域的龙头企业，集聚 XX-XX 个 XX 和文化品牌，形

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　　成一批国内外有影响的龙头企业和 XX 品牌活动；依托协会.企业和园区，建成 X 个 XX 创意产业公共服务平台，重点推进 XXXX 之都促进中心市级综合平台建设；累计引进国际.国内设计师工作室和名家工作室 XX 个左右，引进和培养一批国内领先的 XX 创意人才。同时，还将建设成为 XXXX 创意产业的重要承载区，促进 XX 设计.新媒体.影视服务.娱乐演艺.会展等特色产业形成良好生态，XX 创意产业税收年均增速预计将达到 XX 以上。从长宁区的发展看，XX 品牌是 XX 创意产业发展的根基，该区集聚了一批国际知名品牌和国内知名原创品牌，高端时装为引领的 XX 设计产业税收已经占到区域 XX 创意产业整体税收一半以上；与此同时，XX 行业一种新型商业运作模式设计师品牌集合店 XX 迅速发展并相继在该区落地。可见，XX 创意产业为 XX 城市的更新发展注入了新的活力，这个是值得我们学习参照借鉴的。

　　二.XX 创意产业推动 XX 城市更新的困境 XX 创意产业作为文创产业的重要内容，既是契合 XX 城市功能的创新产业，也是满足 XX 市民美好生活需求的幸福产业，更是实现 XX 城市更新的重要内容。在 XX 文创产业九大领域中，创意设计服务收入占比最大。第一批认定 XX 家市级文创产业园区，有的已成为 XX 城市文化新地标。不难看出，文化产业的发展特别是 XX 创意产业的引领确实为 XX 城市更新注入了新活力，为 XX 经济发展提供了新动能。但是，目前 XX 的 XX 创意产业发展也面临着一些困境。

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　　（一）对 XX 创意产业关注度不够在出台的相关文件中，我们经常会看到文化产业.文化创意产业等词语的表述，但均未见到对 XX 文化及 XX 创意产业的描述，也缺乏产业政策的跟进.引导和支持。此外，事实上，XX 创意产业中的 XX 品牌完全可以成为一座城市的品牌形象和靓丽名片，以此跃升城市活力和魅力，众所周知的世界时装之都.世界 XX 之都 XX.XX.XX.XX 概不如此。

　　（二）创意产业园区聚合效应作用发挥不明显 20XX 年首批认定的 XX 家市级文化创意产业园区分布在八个城区，分布比较分散且存在一定的同质化现象，尚未形成聚合效应。此外，XX 创意产业领域内的知名企业品牌.知名平台品牌缺少，尤其是具有国内乃至国际影响力的品牌缺少，均不利于国际间的 XX 文化交流，影响 XX 国际化大都市建设。此外，在 XX 创意产业领域的品牌建设方面，XX 比较成熟的 XX 文化品牌应该有三个，一个是 XX 国际电影节，一个是 XX 国际设计周，再一个是 XX 时装周，但从参与的国际化程度来看，国际吸引力.全球影响力有些弱，品牌效应也未形成。

　　（三）创意产业园区“生态营造”思维缺失 XX 在推进全国文化中心建设过程中，非常鲜明的特色就是推动老旧工业厂房转型文创园区，尤其是在朝阳形成了若干片文创产业集聚区。但是，这些园区更多是从形体上构建了产业园，即塑造了一个封闭的园区形态，而并未构筑.融合成一种开放的生态。这种“生态营造”

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　　既是产业链生态，又是融入商业与社区（街区）生态，很难提升该区域的城市 XX 文化消费品质。

　　三.XX 创意产业赋能 XX 城市更新的思路基于 XX 创意产业对城市产业转型与城市更新的重要作用和在国内国际大都市中的成功实践，结合 XXXX 创意产业在 XX 城市更新中的困境，我认为可以从以下几个方面着手解决。

　　（一）城市规划建设要注重营造 XX 创意文化空间 XX 创意文化空间营造是城市更新的重要手段，在城市规划建设中要注重坚持 XX 审美理念，打造具有文化范儿.XX 范儿.XX 范儿.国际范儿的城市 XX 创意空间，建设 XX 创意品牌聚集的 XX 创意街区或者 XX 创意产业园区。无论是新建，还是保护性开发，都要使这些城市空间兼具“文化环境”.“商业环境”和“人的环境”，真正的让 XX 文化.创意人才.商业消费和市民活动融入城市空间，充分发挥 XX 创意街区（园区）的文化教育功能.XX 艺术熏陶功能.促进消费升级功能.品质生活体验功能，真正让 XX 创意街区（园区）的功能嵌入到整座城市的功能中去，进而提升城市品质和国际形象。

　　这也是实现 XX 品牌与大众消费者零距离接触的一个重要途径。

　　（二）创意产业园区要更多注重专业化和集聚化城市崛起源于主导产业崛起，城市更新基于产业创新，产业创新支撑城市更新，要通过新产业塑造城市新功能。文化产业已然是 XX 的重要支柱性产业，创意产业园区是创意产业的承载空间，要按照全国文化中心建设“一核一城三带两区”总体框架进行提升，而提升的

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　　重点方向就是产业园区的专业化和集聚化。专业化主要强调的是园区中产业链的构建。在 xx 年认定的首批 33 家文创园区中，据了解大部分园区内业态纷杂，并没有以创意产业中的某一个子产业形成产业链，比如时装产业。集聚化主要强调的是各区要按照区位优势和功能定位，坚持政府引导和市场主导，重点就创意产业中的一个或者几个子产业形成集聚效应。只有产业园区实现了专业化.集聚化的目标，才有可能培育成具有国际影响力的创意产业园区品牌。比如说，在 XX 城市空间规划建设中是否可以考虑重点打造 XX 创意产业聚集区，如利用丰台大红门.木樨园等原服装批发商圈转型升级，南延至大兴瀛海地区。xx 年 7 月，XXXX 控股京工集团依托自身优势，在丰台打造了首个专注于 XX 创意产业的京工 XX 创新园，这个园区就是一个开放的园区生态，将 XX 融入城市，融入社区，融入市民生活。

　　（三）打造具有影响力的 XX 创意产业平台品牌据统计，目前 XX 在创意产业平台品牌方面拥有 XX 文博会（已并入中国（XX）国际服务贸易交易会）.XX 国际电影节.XX 国际音乐节.XX 国际设计周等平台品牌。客观的说，这些平台在拉动产业发展.推动城市更新.提升国际形象中的作用发挥尚不充分。在市级层面，20XX 年起步，作为 XX 国际设计周中的 XXXX 板块，兼具文化交流.品牌推广. 产业带动.消费升级.品质生活功能的 XX 时装周平台可以发挥更大作用。从国际化大都市看，XX 时装周早已成为 XX 的城市名片，带动 XXXX 创意产业每年 XX 以上的增长；XX 时装周当之无愧是 XX 的

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　　城市名片；时装周的影响力超越电影节的影响力。从国内大城市看，XX 时装周已成为 XX 的城市名片，国际影响力与日俱增，201X 年 X 月份经 XX 市政府协调，XX 时装周成为了国家注册商标；深圳时装周已成为深圳的城市名片，女装品牌特色比较突出。相比而言，作为文化底蕴深厚和全国文化中心的 XXXX，同样具有打造 XX 时装周品牌的突出优势，首先就是文化优势，XX 本身就是文化的一种表现形式，XX 的文化地标在国内外都具有无可比拟的优势；

　　其次是品牌优势，XX 品牌是 XX 产业发展的根基，国内有影响力的自主品牌包括老字号品牌和设计师品牌在 XX 基本都有，完全可以整合打造 XXXX 品牌旗舰；其三是 XX 设计师资源丰富的优势，XX 适合 XX 创意设计的创新环境.营商环境.平台优势.产业生态都在跃升，对国内国际高端 XX 创意设计人才的集聚有很强的吸引力；

　　其四是传媒资源的突出优势，主流媒体.XX 媒体基本都在 XX。

　　（四）借助融媒体传播扩大 XX 创意产业品牌影响如何充分发挥 XX 创意产业品牌在城市更新中的重要作用，做好品牌的传播推广，扩大品牌的影响力.辐射力非常重要。面对以互联网为代表的新媒体的迅速崛起和传媒生态的系统变革，在新与旧的交织中，传统媒体和新兴媒体的互动.互融开启了融媒体时代，所以说在融媒体时代我们的品牌就要用好融媒体的优势做好精准分众传播。

　　所谓融媒体，就是多种形式的媒体相互打通.互补共生，形成你中有我.我中有你.融合融通，以实现对不同人群.不同场景.不同内容的传播，使人们交往沟通更便利.更快捷.更直接的媒体形态。

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　　那么，在融媒体背景下，我们的 XX 创意产业品牌如何开展品牌传播，做大品牌影响，做融媒体时代品牌传播的赢家呢一是以内容为核心建立品牌与受众的情感链接。内容是品牌与受众沟通.建立联系的重要手段。这就需要我们有清晰的品牌使命.愿景.价值观的构建和精准的受众需求把握。也就是说我们的 XX 品牌.包括许多的 XX 创意产业园区都有很多的故事，要以受众为中心，在全面了解受众的基础上，用受众易于接受的语言讲述品牌故事.讲述品牌与受众之间的故事，通过内容故事建立品牌与受众的情感链接，以此加深品牌与受众的情感，达到良好的传播效果。举个例子，XX 电视台 XX 新闻中的“我爱 XX”栏目传播效果就很好，就是通过园区的人讲园区发展变化的事，很容易与受众产生情感共鸣。

　　二是整合传播渠道形成传播矩阵。在融媒体背景下，品牌传播的平台更加多元，包括报纸端.电视端.广播端.网络端.手机端，不同媒介端口都有其特定的受众人群，这就需要

　　根据品牌的定位，在去中心化的传播环境中，利用融媒体的优势，进行全渠道的品牌传播，做到全媒体覆盖，触达各个传播场景中的受众。

　　三是要抓住热点制造爆点策划品牌事件活动。主要是要有敏锐的市场和社会嗅觉，抓住社会热点带来的传播机遇，善于策划品牌活动，借热点来制造品牌传播的爆点，并借助全媒体渠道传播，以此来扩大品牌的影响力。总而言之，XX 创意产业在 XX 城市

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　　更新中发挥着重要作用，担负着城市让生活更美好的使命。在 XX 城市发展中，需要更加注重培育 XX 创意产业，更加注重培育 XX 创意产业平台品牌和 XX 品牌，更加注重借助融媒体优势传播品牌故事.提升品牌国内国际影响力，通过这些“组合拳”必将为 XX 城市更新注入新的动能。

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篇四：新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考

　　六结语城市更新是一种机遇必须牢牢把握一旦错失机会错过的不只是一个项目还是一个片区的发展一个村集体的经济飞跃人们生活水平的改变如何迅速推动城市更新每个人心里都有着不一样的答案但提升生活品质提升环境品质改善功能设施配套将会是每个人心里希望的目标

　　2019

　　城乡规划与建设

　　东莞市城市更新思考

　　利树康东莞市横沥镇城市更新办公室

　　摘要：本文通过分析东莞城市更新的迫切性及更新历程，提出了当前的困难，并制定了相应的城市更新对策，以提升东莞城市更新水平，进一步加强东莞的城市现代化建设。

　　关键词：东莞市；城市更新；更新策略

　　一、东莞城市更新的迫切性改革开放以来，东莞走了一条“外源经济+社区股份合作制+ 外来人口”三要素耦合发展的道路，从一个典型的农业县发展成为新兴的国际制造业名城。十八大以来，国家将新型城镇化作为推进经济结构战略性调整的主要手段，东莞在“新常态”下也面临着新的发展机遇与挑战。生态保护与城镇发展矛盾问题日益突出，资源与环境状况也面临巨大压力，经济发展遭遇瓶颈，原有发展模式优势不再，结构调整和转型升级压力巨大。

　　东莞市长期以来推行“外资驱动、多轮并转、以地生财、增长导向、自下而上”的发展道路。这种模式在推动东莞社会经济发展同时，也累积了诸多的问题，表现为以下几方面：一是东莞现状土地资源利用已接近极限，城市建设全域铺开，市域现状建设用地规模已经达到 1143.63 平方公里，占市域用地总面积的 46.2%，全市常住人口人均建设用地规模达到 140 平方米/人，远远超过 110 平方米/人的国家标准。二是城镇独立发展，统筹整合不足，以村、镇为主体的管理体制在过去的 30 多年，顺应了市场规律，但诸侯割据式的村、镇管理体制使得资源配置、产业布局、基础设施建设等方面各自为政、空间布局分散，缺少集中建设管理，城市集聚能力不强，难以有效形成合力参与珠三角区域竞争。

　　三是资源约束趋紧，在以镇、村为主体的城市发展模式下，土地开发利用相对粗放低效，增量空间不足，环境和生态压力较大。四是同质现象突出，城市面貌雷同，城市设施“小而全” 重复建设，功能档次、使用效率和服务水平偏低，品质不高，战略资源难以集中和跨区域共享。五是区域发展失衡，缺乏有效的城市规划统筹和协调，发展协同不足。因此，东莞需加强综合性的空间治理。

　　《国家新型城镇化规划（2014-2020 年）》明确提出“按照管住总量、严控增量、盘活存量的原则、创新土地管理制度，优化土地利用结构，提高土地利用效率”的资源利用方式转型；《广东省新型城镇化规划（2014-2020 年）》要求“建立存量建设用地二次开发倒逼机制，广州、深圳每年新增开发量使用存量比例不低于 60%，珠三角其他市不低于 40%”。东莞面临的刚性政策约束和生态约束十分明显，亟需转变土地扩张式的用地发展思路。

　　二、东莞城市更新的历程城市更新是东莞未来破解土地资源瓶颈、获取发展空间的主要途径，肩负着完善城市功能、优化空间结构、提升空间品质的重要使命。自 2009 年广东省“三旧”改造政策实施以来，东莞城市更新经历了“运动式推进”、“微调政策”、“全面检讨”三个阶段。通过“三旧”改造，东莞推动了一批优质项目的落地建设，包括东城万达广场、厚街万达广场、长安万科中心、国贸中心等大型地标性城市综合体项目。工业类项目改造从过去的综合整治、拆旧建新、改变功能到现今的整治活化与拆除重建合并的整改模式，给予工业改造更多的想像空间，其中，黄江灵狮小镇、东城 33 小镇、南城南方物流电商、万江铭丰包装印刷制造基地等产业类项目。凤岗名流印象、东城格兰名筑等居住小区项目。

　　2014 年 12 月市政府出台了《关于加强“三旧”改造常态化全

　　流程管理的方案》，明确提出“三旧”改造工作应遵循“政府主导、规划管控、成片改造、计划实施”的原则方针。经过三年的试行，在总结经验的基础上，于 2018 年成立了全国地级市第一个城市更新局，标志着东莞的城市更新进入常态化阶段。2019 年成立自然资源局，合并原国土资源局、规划局和城市更新局，推行三规合一，加快城市更新项目的审批流程，规范单元划定与贡献比例，完善公共设施的配置，全面提升更新项目的品质。明确新增建设用地与盘活存量用地挂勾，即改造越多，返还的新增用地就更多。

　　城市更新方式主要分为：政府主导、单一主体挂牌招商、权利人自改。在推动新项目的同时也兼顾旧项目的延续，各镇街正全面启动盘活存量建设用地，加快新型城乡建设的工作。镇政府统筹闲置用地、旧工业园区；村委会加快启动前期工作，增速推动连片改造，以片区规划带动整村改造，提升经济发展，改善居民生活品质。

　　单一主体挂牌招商无疑是更新方式中招引市场主体的重要方式，通过招引前期工作服务商调查研究项目的基本情况，其中，包括更新单元划定、征询权利人意愿、编报政府（集体）综合收益等工作。目前，各镇街都已陆续推出 150～500 亩的连片改造项目，部分镇街更是推动超过 500 亩以上的大片区，有的即以抱团形式统筹 5000 亩以上的土地。这也当前东莞城市更新的新模式，是提升城市品质和人居生活环境的重要方式。

　　三、当前东莞城市更新政策导向

　　2018 年 8 月 15 日，东莞市人民政府《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102 号文）发布，标志着东莞城市更新翻开新的篇章，具体表现在以下几个方面：

　　（一）概念界定方面，全面启用“城市更新”替代原来“'三旧' 改造”，强化城市持续、有机、整体的新陈代谢，而非局限于“旧城、旧村、旧厂房 ”的改造范畴。

　　反映在操作层面，涵盖范围较广，比如“新村”环境整治、“历史文化保育”和“整治活化”等等，都超越了传统“三旧”范畴。

　　（二）政策主旨方面，由〔2014〕147 号文的“政府主导、规划管控、成片改造、计划实施”的方针改变为〔2018〕102 号文的“政府统筹、规划管控、完善配套、产业优先、利益共享、全程覆盖”。可以看到，政府统筹代替政府主导，反映出政策肯定市场参与是大力推动更新的动力所在；规划管控是保证城市更新效果与公平的根本，所以新旧政策一以贯之；不再强调成片改造与计划实施，而是强化配套、产业、利益共享与全流程管控，则是对上一轮政策实施情况的全面检讨后作出的制度设计。

　　（三）实施程序方面，创造性提出“单一改造主体挂牌招商” 替代原村企合作；提出更新单元划定规范改造范围，确定改造比使；提出 1+N 实施方案简化审批程序，大力推动城市更新提速的安排。

　　（四）政策完善方面，较以往出台了详细容积率计算规则，出台 M0 政策支持新型“工改工”方向，划定工业保护线以保证工业不减少等新举措。

　　总体而言，东莞新一轮更新呈现如下特点：

　　整体性更新 —— 强化政府统筹。

　　强化政府作为规划制定者、资源盘整者的角色，加强重点区域的土地整备与收储工作，构建与城市规划体系相对应的自上而下的规划管控体系，并完善公共配套的实施与监督机制。

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　　2019

　　城乡规划与建设

　　图 4 旧州街立面整治引导方案（三）意态空间的延续在整理空间结构、改善公共空间的同时，意态空间的建设同样重要，通过村民理事会的组建，加强村落管理，建立健全村规民约，规范言行举止，形成淳朴村落风气。此外，村民自行组建了壮剧社团，在传统节日进行文艺表演与交流，日常还多举办山歌、拔河、篮球等比赛活动。

　　四、结语

　　旧州是广西少数民族地区保护与开发较早的村落，其整体空间格局的完整性得益于生活于此的壮族村民长期累世的悉心经营，以及政府的大力监管与投入。

　　空间形态与结构的规划建设仅仅是传统村落保护与开发的一个方面，更重要的是村落生活、生产模式的转型，经济的发展以及文化的传承。改革开放后，旧州便以绣球工艺品、“绣球街” 而闻名。自 1998 年尝试打造旅游景区、发展旅游经济起，已接待游客近 300 万人次。同时，靖西县政府将旧州绣球打造为特色工

　　艺品，促使绣球产业具备一定规模，成为村落收入的主要来源。

　　而如今，在产生转型升级的压力之下，同样面临着从业人数减少、经济效益不佳，经济利益与文化声誉失衡等困境。

　　旧州传统村落的保护与开发在意态空间与经济发展层面所作尝试与成果值得肯定与借鉴，但仍有需要反思与探讨之处。

　　在传统村落保护与开发的过程中，如何保持村落的形态与风貌、生活场景、民风民俗、地域与民族文化内涵的真实性、整体性，如何保持经济发展势头，不断创生产业发展的活力，是需要进一步探索与实践的重要命题。

　　参考文献：

　　[1]陆大吉, 李国鸿, 叶黎明 . 民族文化旅游中的权力与利益 ——基于广西靖西旧州绣球的田野考察[J]. 广西民族师范学院学报, 2016(6):37-41. [2]周露 . 生态博物馆保护与旅游开发的互动研究——以靖西旧州壮族生态博物馆为例[J]. 百色学院学报, 2017(03):36-40. [3]韦浥春，广西少数民族传统村落公共空间形态研究[D]. 华南理工大学,2017 作者简介：韦浥春，女，1988，博士，广西汉和建筑规划设计有限公司，建筑师，研究方向：地域建筑设计与理论。

　　广西大学大学生创新创业训练计划（项目编号：201810593171）

　　（上接第 22 页）

　　集聚化更新——突出改造重点。从城市整体发展与功能到多方面多渠道实现。

　　公共配套设施的整合，提升公共资源的品质和使用率，以实现控

　　（七）营造城市更新的氛围。加大新型城乡建设、城市更生、

　　规功能为目标开展改造，减少历史欠账，整合片区，重新规划，以 “三旧”改造的宣传引导，从图片、案例、视频和口号综合推动，让

　　合理、舒适、优品、集中来更新盘活土地，解决过去粗放式开发留群众从了解到渴求，从被动到主动。过去固化的土地占有思维

　　下的问题，完善城市功能。

　　必会影响到他们更新思维，害怕更新的未知结果。要让群众接

　　四、城市更新的困难

　　受，先从集体土地管理和权属认知开始，逐步引导进入集体经济

　　（一）工业类项目改造热度不足。城市更新中的居住、商住、发展，提升环境和生活品质，让群众能预想到更新改造能给生活

　　产城融合属于高周转、高效益、回血快的更新项目，是开发商首带来改变，从害怕改变到期待改造。

　　选的更新项目。工业项目由于投资额不低，回本时间较长，招商

　　（八）加强参观学习的机会。现今广深两地的城市更新虽已

　　难度大，有税收额度要求，所以，工业制造业的改造非房地产商成熟，经济发展也因城市更新有了巨大的飞跃，但东莞非临深片

　　的重要目标。

　　区仍未能感受到城市与经济发展带来的改变，所以，必须鼓励村

　　（二）民房数量庞大。东莞市过去由于发展缓慢，很多村集集体走出本地，到发达的城市去学习，先提升干部水平，再改变

　　体的土地都通过分配或转卖的形式到了个人的手上，可以说部群众观点。

　　分地区的民房比厂房的面积还多，由于个体权利人众多，也成了

　　（九）优先启动个别城市更新项目。先推动优质的更新改造

　　东莞城市更新的痛。一方面集体出卖或分配的土地无法收回或项目，以成功的案例带动群众的观念，尽快启动改造可能性较大

　　统筹，一方面政府收储困难，还有给单一主体挂牌招商的邀约收的地块，当群众见到改变，见到生活水平的提高，集体经济发展

　　购增加了巨大的难度。

　　的提升，更新改造的阻力必然减少。

　　五、推动更新的思考

　　六、结语

　　（一）为保证城市更新的热度不减，适度将存量工业用地与

　　城市更新是一种机遇，必须牢牢把握，一旦错失机会，错过

　　更新单元綑绑，加快推动工业改造，提高容积率，增加经济收益。

　　的不只是一个项目，还是一个片区的发展，一个村集体的经济飞

　　（二）引进有上下游产业的平台公司，在推动企业投资工业跃，人们生活水平的改变，如何迅速推动城市更新，每个人心里

　　类改造的同时，给予改造单位企业引进的资源，加快回本期，增都有着不一样的答案，但提升生活品质，提升环境品质，改善功

　　加开发商的兴趣。

　　能设施配套，将会是每个人心里希望的目标。

　　（三）增加旧工业区活化项目，考虑新居住项目附近的旧工

　　参考文献：

　　业区活化，以创意产业园的形式作配套改造，增加项目吸引力，

　　[1]姚龙华 . 高质量城市更新让城市优雅成长[N]. 深圳特区

　　以居住带动产业。

　　报,2019-06-18(A02).

　　（四）推动新型产业项目，通过综合型工业项目，推动工业片

　　[2]王兰,冯文宇,方铧 . 城市更新背景下“智慧系统”在社区公

　　区发展，提升综合配套能力，提高片区优势。

　　园中的应用浅析[J]. 艺术科技,2019,32(06):231-233.

　　（五）政府给予更新项目一定的让利。政府先对居住类项目

　　[3]孟晶晶,周冬梅 . 城市更新与功能更新的策略探析[J]. 建材

　　作让步，但要求对特定的工业片区或用地实施城市更新，与开发与装饰,2019(15):122-123.

　　商实行互助互利。

　　在确保工业不减少的前提下，扶持居住类

　　[4]石建业 . 关于东莞市城市更新(三旧改造)机制的探讨[J].

　　项目。

　　建筑知识,2017,37(13):88-89.

　　（六）结合重大项目招商，推动工业用地改造。目前各地新

　　增建设用地极少，对重大项目落地存在一定的困难，可偿试推荐

　　重大项目的企业与村集体合作，也可以通过单一主体挂牌招商

　　的方式公开招引。要转变思路，将城市更新结合招商引资，通过

篇五：新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考

　　2018.6.27

　　改造成效

　　拉动社会投资近千亿元

　　累计完成改造 2.5万亩厚街万达广场小天才研发中心

　　东莞发展改革发展的首要任务是加快城市更新，在拓展和优化空间上谋求突破

　　突围破困

　　城市更新

　　转换动力

　　东莞具备更新潜力的区域面积达46-66万亩至2020年纳入标图建库面积达25万亩

　　未来城市更新的市场潜力巨大发展前景广阔

　　国际制造业名城

　　广深科创走廊投资热土

　　城市更新东莞投资

　　新风口新时代

　　东莞继续

　　2017年11月

　　成立城市更新局东莞成为全国首个成立城市更新局的地级市

　　深化改革的精气神

　　2018年

　　增设控规与城市更新专业委员会东莞市城市更新协会挂牌成立一系列城市更新政策即将陆续出台

　　2017年12月

　　全市盘活存量土地现场会召开城市更新提升为全市战略性工程

　　东莞城市更新 “2.0升级版”

　　一、管理更加到位，突出政府统筹、规划管控新思路

　　完善城市更新管理体系

　　单元划定为城市更新活动的基本依据

　　编制城市更新专项规划

　　有计划有计划

　　有秩序推动更新改造

　　可持续

　　划定城市更新单元

　　一、管理更加到位，突出政府统筹、规划管控新思路

　　健全四级规划管控体系

　　划分城市更新 • 管控权限

　　市级 • 完善市场准入管理规范基层合作行为

　　政府由被动接受诉求转为主动制定规划

　　公共设施责任合理分摊整体实施

　　镇级

　　二、市场更加开放，社会主体参与模式丰富多样

　　依托市公共资源交易中心，建立城市更新有形公开市场

　　发挥市场对资源配置的决定性作用，建立公开公平公正的市场找项目的机制

　　形成政府主导、单一主体挂牌招商、权利人自改等多元改造模式，让市场主体多种方式参与城市更新

　　二、市场更加开放，社会主体参与模式丰富多样

　　签订拆迁补偿协议

　　物业置换

　　入选企业

　　形成单一主体作价入股

　　收益权补偿

　　以协议方式供地

　　二、市场更加开放，社会主体参与模式丰富多样

　　地价

　　容积率

　　让基础规则更透明

　　三、政策更加优惠，营造更新投资比较优势

　　土地政策更加灵活

　　成片改造可调整土地利用总体规划

　　除政府收储后再次供地须公开出让外，其余可以协议方式出让

　　更新单元范围内、外的用地可置换

　　三、政策更加优惠，营造更新投资比较优势

　　财税支持更大力度

　　原有财政补助（最高可达1400万）

　　全额补助

　　计提的轨道交通专项资金

　　改造主体

　　五年内入驻企业税收市留成部分

　　三、政策更加优惠，营造更新投资比较优势

　　金融措施更为开放

　　组建东莞市城市更新基金搭建开放式社会资金参与平台

　　形成市属国有资本控股、多元股权混合的土地整备开发格局

　　社会

　　引入大型开发企业作为战略投资者

　　企业

　　个人

　　三、政策更加优惠，营造更新投资比较优势

　　产业扶持更加突出

　　连片“工改工”项目实行生活配套跨宗地集中设置、整体核算工业生产使用部分允许全部分割销售，降低分割销售单元最小面积

　　集体建设用地“工改工”项目经集体同意可延长使用年限

　　加快出台“工改M0”政策，支持新型产业

　　四、服务更加高效，全面压缩制度性交易成本

　　镇街、村组集体表决事项程序实现， “一次表决，全程通行”

　　简化整合审批环节下放审批权

　　将若干审批事项“打包”形成“1+N” 总体实施方案，一次性审查、审批

　　“工改工”项目随报随审，不涉及完善用地手续的，改造方案委托镇街审批

　　四、服务更加高效，全面压缩制度性交易成本

　　取消对前期研究报告的行政审查，改为由第三方机构出具校核报告

　　“1＋N”总体实施方案审批通过后，控规调整方案直接提交市规划委员会审议

　　简化城市规划审查审批

　　四、服务更加高效，全面压缩制度性交易成本

　　批准“1+N” 总体实施方案

　　拆除平整土地

　　简化不动产登记注销

　　镇街政府单一改造主体

　　一次性申请

　　不动产登记机构

　　注销

　　全部原不动产登记

　　精心准备了8个连片更新改造单元作为重点推介对象

　　期待大家的踊跃参与

篇六：新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考

　　东莞市城市更新运作路径及项目投资机会研究报告 (2018-2023 年)

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　　研究报告目录

　　第一章城市发展创新趋势分析第一节城市开发创新思维分析一、导入创新视野：重新衡量国际城市二、城市创新纬度：智慧、协同与包容三、城市战略创新：生态经济城市四、城市经济创新：跨越资本驱动时代五、城市社会创新：幸福定义国际城市新标杆六、城市文化创新：发挥创意能力的引领作用七、城市生态创新：如何充分释放低碳发展成果八、城市治理创新：城市交通的全面解决方案九、城市空间创新：多重空间的创新响应第二节创新型城市建设的基本模式一、工业创新主导型模式二、服务创新主导型模式三、文化创新主导型模式四、科技创新主导型模式五、机制创新主导型模式六、多驱联动创新型模式

　　第二章中国城镇化发展形势分析第一节中国城镇化发展进程一、中国的城镇化进程分析二、中国城市规模增长情况三、中国重点城市经济指标四、中国各地区城市建设情况五、中国主要城市群发展情况六、城镇化对国民经济的贡献第二节中国城镇化发展的质量分析一、城镇化质量的内涵界定

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　　二、城镇化质量评价指标体系三、中国城镇化质量评定分析（一）主要城市城镇化质量现状（二）城镇化质量评分指标情况第三节中国城镇化产生的问题分析一、中国城镇化建设特征分析二、中国城镇化建设误区分析三、中国城镇化模式困境分析（一）城市区域发展失衡（二）城市规模质量失衡（三）城市功能定位缺失（四）资源环境问题突出（五）城市治理能力滞后第四节中国新型城镇化战略解读一、新型城镇化要旨分析二、新型城镇化特点和要求三、新型城镇化的革新方向四、新型城镇化的推动措施五、新型城镇化改革突破口（一）土地流转改革分析（二）户籍制度改革分析（三）城市群发展战略分析（四）新型城镇化利益分配革新

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　　第三章城市更新内涵理念分析第一节城市更新的基本概念一、城市更新概念的内涵二、城市更新的主要内容（一）城市产业结构调整（二）城市功能定位调整（三）确定城市适宜人口（四）确定城市开发强度（五）城市空间形象定位（六）城市用地布局与结构调整

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　　（七）城市道路交通系统更新（八）城市文化复苏与更新三、城市更新的目的四、城市更新的分类第二节城市更新的起源一、城市更新的背景与发展阶段二、城市更新的理论基础三、中国城市更新兴起的原因及背景

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　　第四章 2015 年东莞市城市更新市场环境分析第一节东莞市地域环境分析一、地理位置二、自然环境三、生态气候四、资源分布第二节 2015 年东莞市宏观经济环境分析一、东莞市 GDP 增长情况分析二、东莞市固定资产投资分析三、东莞市城乡居民收支情况四、东莞市产业结构情况分析第三节 2015 年东莞市房地产政策环境分析一、房地产政策环境综述二、二三线城市购房政策三、东莞市房地产重要政策第四节东莞市房地产行业社会环境分析一、人口数量分析二、消费市场分析三、招商引资情况四、居民住房情况

　　第五章 2014-2015 年东莞市土地市场分析第一节东莞市城市规划布局第二节东莞市土地供应分析第三节东莞市土地成交分析

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　　一、成交地块规划用途二、成交地块用地面积三、成交地块建筑面积四、成交地块的容积率五、成交地块受让单位第四节东莞市土地成交价格一、成交地块的成交价二、地块的成交楼面价

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　　第六章东莞市城市更新投资机会研究第一节东莞市房地产市场发展现状一、东莞市房地产投资金额分析二、东莞市房地产市场供应规模三、东莞市商品房销售面积分析四、东莞市商品房销售金额分析五、东莞市商品房市场价格趋势第二节东莞市城市发展战略规划一、东莞市城市发展定位二、东莞市各区域定位三、东莞市城市发展目标四、东莞市城市发展政策指引五、东莞市城市发展布局（一）交通体系规划（二）居住用地布局（三）工业用地布局（四）商业用地布局第三节东莞市城市更新房地产企业机会分析一、东莞市城市更新项目发展历程二、东莞市城市更新近期重点地区三、东莞市城市更新启动项目大全四、东莞市城市更新市场竞争形势五、东莞市城市更新项目成功范例

　　第七章东莞市城市更新项目开发运作要点

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　　第一节城市更新项目一、城市更新项目价值链条二、城市更新土地运营阶段（一）前期准备（二）拆迁实施（三）开发实施第二节东莞市城市更新主要的运作模式对比一、城市发展基金模式二、MUT 模式三、SUR 模式四、IDP 模式第三节城市更新项目盈利模式优劣势对比一、城投自主进行一级开发（一）模式运作流程（二）模式利弊分析二、城投寻求合作开发，并约定投资回报率（一）模式运作流程（二）模式利弊分析三、城投谋求战略性合作开发，并按股分红（一）模式运作流程（二）模式利弊分析四、城投取地自主进行二级开发（一）模式运作流程（二）模式利弊分析五、城投取地转让变现（一）模式运作流程（二）模式利弊分析六、合作取地进行二级开发（一）模式运作流程（二）模式利弊分析七、BOT 项目转让（一）模式运作流程（二）模式利弊分析

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　　第八章全国旧城改造重点案例分析第一节 “新天地”项目案例分析一、项目地块特征二、项目开发特点三、项目开发成本四、项目整体策略（一）项目定位（二）项目规划理念（三）项目整体框架五、“新天地”项目营销艺术六、“新天地”项目成功效应第二节中远两湾城项目案例分析一、项目地块特征二、项目开发特点三、项目开发成本四、项目整体规划五、项目开发策略六、项目经济评价第三节江南新苑项目案例分析一、项目地块特征二、项目开发特点三、项目开发成本四、项目整体规划五、项目开发策略六、项目经济评价第四节金色夏威夷项目案例分析一、项目地块特征二、项目开发特点三、项目开发成本四、项目整体规划五、项目开发策略六、项目经济评价

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　　第九章东莞市城市更新项目定位策略

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　　第一节城市更新项目发展策略一、区域发展配合整体规划二、打造城市形象，创立区域品牌三、保留传统文化，传承历史文明四、市场为导向，建设新商业中心五、整合多种资源，促进旅游业发展第二节城市更新项目区域战略定位一、定位依据二、战略定位三、定位描述四、实现方式五、效益评估第三节区域形象定位一、定位思路二、形象因素三、定位阐述第四节城市功能与产业设置原则一、区域特色原则二、适当多样化原则三、相对集中原则四、互补发展原则第五节区域四平市与产业结构定位一、可发展的功能与产业（一）城市功能设置（二）产业设置二、功能与产业配置（一）基础功能（二）核心功能（三）相关功能

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　　第十章东莞市城市更新项目整体包装及推广策略第一节招商引资策略一、总体策略二、策略具体分解

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　　（一）规划为本、配套先行（二）改善环境、以地招商（三）外引内联、项目促建（四）动开发、板块出世三、招商操作要点第二节整体包装策略一、总体形象策略二、历史文化概念包装建议三、商业概念包装建议四、现场包装建议五、项目宣传及推广第三节招商引资模式设计一、招商项目设定二、招商方式设定（一）传统招商引资方式（二）现代主要招商引资方式（三）本项目主要的招商方式三、招商政策措施设定四、招商形象展示设定五、招商引资计划（一）招商客户目标锁定（二）招商区域目标锁定（三）招商引资步骤第四节项目招商应注意的几大问题一、招商引资政府角色扮演的问题二、“政策优惠”不如诚信服务三、招商引资要有所选择四、关注引资新变化

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　　图表目录

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　　图表 2005-2015 年中国城镇化率变化趋势图图表 2014 年中国全部地级及以上城市数量一览表图表 2014 年中国省会城市和计划单列市主要经济指标图表 2014 年中国各地区城市建设情况图表城镇化质量评价指标体系图表政府+开发商模式运作流程图表开发商+社区模式运作流程图图表开发商+社区模式改造效果图图表政府+开发商+社区模式运作流程图图表城市更新土地运营前期准备阶段内容情况表图表城市更新前期准备工作流程图图表城市更新土地运营拆迁实施阶段内容情况表图表拆迁实施阶段工作流程图图表城市更新土地运营开发实施阶段内容情况表图表开发实施阶段工作流程图图表城市发展基金模式图

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　　中商产业研究院简介中商产业研究院是深圳中商情大数据股份有限公司下辖的研究机构，研究范围涵盖智能装备制造、新能源、新材料、新金融、新消费、大健康、“互联网+”等新兴领域。公司致力于为国内外企业、上市公司、投融资机构、会计师事务所、律师事务所等提供各类数据服务、研究报告及高价值的咨询服务。

　　中商行业研究服务内容行业研究是中商开展一切咨询业务的基石，我们通过对特定行业长期跟踪监测，分析行业需求、供给、经营特性、盈利能力、产业链和商业模式等多方面的内容，整合行业、市场、企业、用户等多层面数据和信息资源，为客户提供深度的行业市场研究报告，全面客观的剖析当前行业发展的总体市场容量、竞争格局、进出口情况和市场需求特征等，对行业重点企业进行产销运营分析，并根据各行业的发展轨迹及实践经验，对各产业未来的发展趋势做出准确分析与预测。中商行业研究报告是企业了解各行业当前最新发展动向、把握市场机会、做出正确投资和明确企业发展方向不可多得的精品资料。

　　中商行业研究方法中商拥有 10 多年的行业研究经验，利用中商 Askci 数据库立了多种数据分析模型，在产业研究咨询领域利用行业生命周期理论、SCP 分析模型、PEST 分析模型、波特五力竞争分析模型、SWOT 分析模型、波士顿矩阵、国际竞争力钻石模型等、形成了自身独特的研究方法和产业评估体系。在市场预测分析方面，模型涵盖对新产品需求预测、快速消费品销售预测、市场份额预测等多种指标，实现针对性的进行市场预测分析。

　　中商研究报告数据及资料来源

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　　中商利用多种一手及二手资料来源核实所收集的数据或资料。一手资料来源于中商对行业内重点企业访谈获取的一手信息数据；中商通过行业访谈、电话访问等调研获取一手数据时，调研人员会将多名受访者的资料及意见、多种来源的数据或资料进行比对核查，公司内部也会预先探讨该数据源的合法性，以确保数据的可靠性及合法合规。二手资料主要包括国家统计局、国家发改委、商务部、工信部、农业部、中国海关、金融机构、行业协会、社会组织等发布的各类数据、年度报告、行业年鉴等资料信息。

　　数据来源金融机构政府部门行业协会社会组织行业年鉴公司公告期刊杂志中商调研

　　数据种类金融机构公开发布的各类年度数据、季度数据、月度数据等宏观经济数据、行业经济数据、产量数据、进出口贸易数据等年度报告数据、公报数据、行业运行数据、会员企业数据等国际性组织、社会团体公布的各类数据等农业、林业、医疗、卫生、教育、环境、装备、房产、建筑等各类行业数据资本市场各类公司发布的定期年报、半年报、公司公告等在开期刊杂志中获取的仅限于允许公开引用、转载的部分研究人员、调研人员通过实地调查、行业访谈、获取的一手数据

　　中商的产业研究服务优势

　　产业研究优势

　　优势体现

　　丰富的数据资源、强大中商是中国首家自建数据库系统的产业研究咨询机构，公司自主研

　　数据挖掘能力

　　发的 Askci 数据库和 CISource 中商情报通对各类数据建立中商企

　　业数据库、全球数据库、宏观经济数据库、行业数据库、区域数据

　　库、调研数据库等专业数据库，覆盖近 5000 多个细分产业数据。

　　知名的研究团队，优质中商拥有具备专业背景知识和熟悉产业运营的复合型人才，产业

　　的研究咨询服务

　　分析师、行业专家及咨询顾问共计 300 余名，在宏观经济、区域经

　　济、细分行业及政策法规研究方面具备很强的实力。公司研究团队

　　为客户提供专业的产业研究咨询服务及个性化的专项咨询服务。

　　专门的客服团队，满足公司建立了专门的客服团队，能够更为准确的了解客户的需求并满

　　客户个性化咨询服务足，并且能够对客户的需求进行快速的处理，深入为客户提供多样

　　化、个性化产品解决方案。通过加强员工培训与业务创新，开创了

　　民营银行筹建、保险公司筹建等新型咨询服务业务。

　　产业大数据平台成就公司旗下中商情报网是是国内专业的商业大数据发布和查询平台，

　　最具影响力行业门户经过多年的发展吸引培养了一批忠实用户,已成为中国财经领域

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　　“最具影响力行业门户”，为国内外企业、金融从业人员、创业人员、科研院所工作者等提供客观、时效、高价值的商业资讯。

　　中商的影响力国家政府部门及权威媒体广泛报道与引用中商产业研究院专业研究结论国内外主流财经媒体及国家政府部门大量引用中商数据及研究结论，如央视财经、凤凰财经新浪财经、中国经济信息网、国家商务部、发改委、国务院发展研究中心（国研网）等。

　　出师表

　　两汉：诸葛亮

　　先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

　　宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

　　侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

　　将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：

　　愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

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　　亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

　　臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

　　先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

　　愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

　　臣不胜受恩感激。

　　今当远离，临表涕零，不知所言。

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篇七：新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考

　　前期服务商指引

　　东莞镇（街）已出台的工作操作指引一览表

　　前期服务商指引

　　前期服务商招引数量汇总（55个）

　　前期服务商招引

　　前期服务商是什么？前期服务商合作意向方正式合作方综合服务商

　　前期服务商指引

　　前期服务商适用范围 2014版政策

　　政府主导改造

　　原权利人自行改造集体经济自行改造

　　继续保留并进行细分

　　合并形成

　　2018版新政

　　政府主导改造

　　1.政府土地储备 2.市属国企土地整备开发

　　3.政村合作

　　土地权利人自行改造

　　村企合作

　　单一主体挂牌招商

　　取消，统一为

　　前期服务商指引

　　前期服务商指引主体

　　镇人民政府（街道办事处）

　　自行实施

　　委托

　　下属企业实施

　　授权

　　集体经济组织

　　政府采购

　　专业机构或综合性开发企业

　　实施

　　前期服务商实施

　　前期服务商指引

　　村集体招引流程---方案编制环节

　　●按照集体资产管理规定表决、公示 (常平、茶山：重大事项)

　　●莞城街道是向有关部门申请初审，初审后上报城市更新小组审核，通过后报街道领导班子成员会议审议，街

　　道办进行民主决策表决；

　　(不足500亩)审批部门：

　　●常平报镇党委政府联席会议审议 ●茶山报镇领导班子会议审议

　　●万江街道报街道党政联席会议审议 ●长安镇报镇党政人大班子会议审议 ●樟木头报党政领导班子联席会议审议 ●莞城街道报街道领导班子成员会议审

　　议

　　前期服务商指引

　　资质条件

　　集体经济组织公开招引前期服务商

　　政策熟悉程度

　　企业对省、市“三旧”改造政策认知。

　　理解与执行力的

　　熟悉程度

　　企业实力

　　注册资金、融资实力、城市更新相关项目开发经验、数

　　量等

　　资信情况

　　纳入人民法院、失信中国失信名单的

　　不得报名参与

　　南城街道例外要求

　　企业原则须为东莞市城市更新协

　　会会员

　　同一服务商不得在南城街道开展超过3 总项目（已完成除

　　外）

　　莞城街道例外要求

　　提交服务事项计划书，列明服务事项和计划实施

　　时间

　　前期服务商指引

　　资质条件

　　报名企业能否使用股东的资质条件？

　　前期服务商指引

　　村集体招引流程---公式、报名阶段

　　前期服务商指引

　　村集体招引流程---集体决议阶段

　　前期服务商指引

　　选定方式

　　只有一家报名企业符合

　　条件

　　可以直接确认（常平镇、长安镇）；

　　经股东大会或股东代表会议表决可以直接确认（茶山镇、南城街道、樟木头镇、莞城街道）

　　常平镇、茶山镇、南城街道、长安镇、樟木头镇、莞城街道均有规定

　　两家或两家以上报名企业符合条件

　　召开股东大会或股东代表会议进行表决，产生了超过三分之二股东或股东代表企业投票数的企业，则确认其为前期服务商。

　　各企业获取投票数不足三分之二

　　选取第一轮投票数较多的两家企业进行第二轮表决，第二轮表决票数较多的企业确认其为前期服务商

　　前期服务商指引

　　村集体招引流程--集体决议阶段

　　民主决策要求

　　《东莞市农村(社区)集体资产管理实施办法》(东府〔2018)40号)

　　●股东大会：有选举权股东的半数以上参加(或者三分之二以上的户代表参加)，经到会人员的半数以上通过

　　●股东代表会议：三分之二以上股东代表参加会议，到会股东代表的三分之二以上通过

　　●镇街应派员列席集体经济组织股东大会或股东代表大会，儆好录影录像

　　前期服务商指引

　　村集体招引流程--签约阶段

　　茶山镇

　　镇领导班子会议审议

　　城市更新局备案

　　长安镇

　　南城街道万江街道樟木头镇莞城街道

　　签订前报司法分局，街道农资管

　　理部门审查

　　民主决策程序相关材料上报农社资办审查

　　征询司法机构或顾问

　　莞城司法分局作司法审

　　签订后报街道农资管理部门审查

　　街道重大项目与发改统计办、农社资办、三旧

　　和城市更新办备案

　　报街道农资管理部门审查

　　城市更新局备案

　　签订后报镇住房建设局规划备案

　　签订前签订后

　　前期服务商指引

　　前期工作费用

　　专业机构技术服务费用

　　前期服务商费用

　　◆土地权属调查：含土地权属调查、房屋测绘等；

　　◆规划研究费用：包括改造片区概念规划、更新单元划定与研究成果等；

　　◆评估费用：主要为政府及村集体收益评估、项目投资与风险评估等。

　　◆主要为执行前期服务工作过程中产生的各种不具备法定收费标准的一般服务费用，包括但不限于意愿征询、编制拆赔、综合收益和招商方案文稿、一般咨询策划等工作产生的其他所有费用。(长安)

　　(常平、茶山、南城、樟木头镇、莞城街道以及长安镇均有类似规定，另长安镇称之为技术类费用)

　　前期服务商指引

　　委托第三方专业机构南城街道

　　整个服务期间，前期工作涉及釆购、招标、委托第三方开展工作的，服务商不得以其名义开展

　　莞城街道、常平镇

　　茶山镇招引方案

　　通过镇农村集体资产交易平台确定专业技术队伍，所产生的费用由前期服务商垫付并作技术跟进。

　　可以由前期服务商通过委托有相应资质的第三方机构开展，选定第三方机构时需经相关职能部门核准同意。

　　大部分规定了前期服务商自行实施或委托第三方实施，小部分是没有进行明确委托主体，但都规定了前期费用由前期服务商垫付。

　　前期服务商指引

　　前期工作费用结算

　　前期服务商指引

　　履约管理南城街道

　　莞城街道

　　·自确认为前期服务商之日起一年内不得参与同一社区内其他项目前期服务商的竞选(含联合体方

　　式)

　　·每季度向城市更新办报送工作进度

　　·考核不及格的进行通报并限时3 个月内整改，逾期未整改到位的，停止执行服务协议，且5年内不允许再参与南城街道的前期服务

　　商招商。

　　自确认为前期服务商之日起一年内不得参与同一社区内其他项目前期服务商的竞选(含联合体方式)：同一服务商(含联合体)在莞城区同时开展前期服务项目不得超过3宗(已完成服务工作除外)

　　·每季度向城市更新办报送工作进度·

　　考核不及格的进行通报并限时3 个月内整改，逾期未整改到位的，停止执行服务协议，且5年内不允许再参与莞城街道的前期服务

　　商招商。

　　前期服务商指引

　　履约管理

　　前期服务商的股权能否转让？

　　前期服务商指引

　　履约管理

　　东莞市部分城市更新项目前期服务协议：

　　非经甲方同意，乙方不得擅自将相关的权利义务转让给其他第三方，或是通过转让股权的方式让其他第三方参与改造区域的前期工作事宜，否则甲方有权终止服务合同，相关

　　损失由乙方自行承担。

　　前期服务商指引

　　前期工作内容

　　编报更新单元划定方案拟定拆迁补偿方案

　　核查和确认不动产权益征询不动产权益人意愿

　　确定政府（集体）综合收益

　　编报挂牌招标商方案

　　核查和确认不动产权收益

　　政策依据

　　核查和确认不动产权收益

　　不动产权益类型第一类：集体土地所有权人

　　集体经济组织：经济联合社、经济社等

　　第二类：依法登记的土地使用权人、房屋所有权人

　　土地所有权人：宅基地、集体建设用地、国有出让地、国有划拨地等

　　第三类：土地、房屋实际使用人

　　未依法登记但凭历史用地、转让协议实际使用土地、房屋的个人或单位

　　核查和确认不动产权收益

　　实际权利人的确认

　　《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范(试行)》(东府办〔2019)29号)

　　●实际使用人属于与集体经济组织签订历史用地协议的，由集体经济组织按规定确认。

　　●实际使用人与镇人民政府 (街道办事处)或其下属企事业单位签订历史用地协议的，由镇人民政府(街道办事处)按规定确认。

　　《东莞市城市更新权籍调査操作细则(草案)》

　　●原则上有登记按照登记。

　　●不动产登记与真实权利状态不符，依据有效证据确认不动产权益。

　　●暂未办理物权登记的，除法律另有规定或者合同另有约定外，自不动产物权变动合同生效时，可按照合同约定内容确认不动产权益。

　　核查和确认不动产权收益

　　实际权利人的确认

　　《东莞市城市更新权籍调查操作细则(草案)》 ●适用对象：

　　无产权登记的或者产权登记与实际权利状况不一致的

　　●国有土地：镇街政府出具证明出具程序：党政联席会议决策—结果公示—出具证明书

　　●集体土地：集体经济组织出具证明出具程序：村集体表决—结果公示—出具证明书

　　核查和确认不动产权收益

　　不动产情况核查

　　核查和确认不动产权收益

　　操作流程

　　•业内数据 •身份证明材料 •产权证明材料

　　•国有土地：镇街政府出具权益确认意见书 •集体土地：村委会和集体经济组织出具权益确认意见书

　　•公式15日 •地点：项目现场、村公告栏、政府部门网站和平面媒体 •公示无异议出具公示证明

　　收集权属资料与初审

　　初次公示与异议处理

　　相关机构核查确认

　　审查部门最终审查

　　二次公示与异议处理

　　•公式15日 •地点：项目现场、村公告栏、政府部门网站和平面媒体 •异议复核后再次公示

　　•镇（街）更新机构转镇自然资源分局、镇房管分局审查 •主要适用于土地房屋权籍调查情形

　　上报市局备案

　　拟定拆迁补偿方案

　　签约主体

　　政策规定 ◆集体经济组织在前期工作阶段提前开展拆迁补偿工作，可由服务商垫付补偿资金，但拆迁补偿协议应以集体经济组织为主体签订，不动产权益人确认为该集体经济组织。

　　拟定拆迁补偿方案

　　东莞与深圳的拆补区别 1.深圳拆补标准相对统一，东莞拆补标准一村一策 2.深圳城中村密度高，东莞层数较低、空地较多

　　3.深圳对违法建筑控制严格。东莞违建控制力度较弱 4.深圳城中村多为出租，东莞旧村庄自住比例较高

　　拟定拆迁补偿方案

　　拆补原则

　　拟定拆迁补偿方案

　　拆补政策参考

　　◆《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》（东府[2019]29号）

　　◆《东莞市国有土地上房屋征收与补偿办法》 (东府【2017〕25号)

　　◆《东莞市农民住房管理暂行办法》东府〔2015]49号

　　◆《东莞市农民住房管理暂行办法》(2018征求意见稿)

　　拟定拆迁补偿方案

　　拆补政策规定

　　《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范(试行)》 (东府办[2019]29号)

　　镇街所属不动产

　　政府收回，纳入政府综合收益报价，无需签署单独补偿

　　集体所有不动产宅基地及房屋其他不动产权益人

　　前期服务商制定搬迁补偿方案，民主表决，镇街批准

　　拟定搬迁补偿标准，取得该部分权益人的人数80%以上书面同意，作为收购主体与权益人协商的基础

　　可以根据实际需要，组织拟订对其他不动产权益人的拆迁补偿方案，作为协商的指导性标准。

　　拟定拆迁补偿方案

　　拆补政策规定

　　拟定拆迁补偿方案

　　拆补政策规定

　　拟定拆迁补偿方案

　　拆补政策规定

　　拟定拆迁补偿方案

　　拆补政策规定

　　拟定拆迁补偿方案

　　拆补政策规定

　　拟定拆迁补偿方案

　　本体补偿

　　宅基地和房产分别补偿还是合并补偿？

　　拟定拆迁补偿方案

　　本体补偿

　　违法建筑要不要补偿？

　　拟定拆迁补偿方案

　　本体补偿

　　回迁安置配备的车位如何补偿及使用？

　　拟定拆迁补偿方案

　　方案拟定思路

　　拟定拆迁补偿方案

　　方案拟定思路

　　拟定拆迁补偿方案

　　“钉子户”问题应对

　　《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范(试行)》(东府办[2019]29号)

　　第二十五条收购主体在收购期限(含延期)内完成要约收购权益土地面积合计占比或人数合计占比达到70%及以上但不足100%，并同时满足以下条件的，可在要约收购限期届满前30日内，经协商，向镇人民政府(街道办事处) 书面申请收购时限中止：

　　(一)未收购部分属于集体土地；

　　(二)集体经济组织已向人民法院提起收回该部分集体土地的民事诉讼，且人民法院已受理。

　　拟定拆迁补偿方案

　　“钉子户”问题应对

　　《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）

　　第六十六条有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权 (一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

　　(二)不按照批准的用途使用土地的；

　　(三)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的；

　　依照前款第(一)项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

　　收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。

　　拟定拆迁补偿方案

　　“钉子户”问题应对《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》 (粤国土资规[2018] 3号)：申请强制执行

　　农村集体经济组织少数成员拒不履行经农村集体经济组织表决通过并经市县人民政府批准的改造方案(含搬迁补偿安置内容)，改造过程不涉及征收集体土地但必须对村民的房屋进行拆迁的，县级以上地方人民政府参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三章补偿相关规定执行。

　　人民法院裁定准予执行的，可由提出申请的市、县人民政府负责执行。

　　拟定拆迁补偿方案

　　“钉子户”问题应对

　　《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》 (粤国土资规[2018] 3号)：申请强制执行

　　拟定拆迁补偿方案

　　“钉子户”问题应对

　　《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粵府[2019]71号)：三分之二以上多数决可以申请行政裁决

　　拟定拆迁补偿方案

　　“钉子户”问题应对

　　《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粵府〔2019)71号)：行政裁决的程序

篇八：新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考

　　东莞市城市更新运作路径及项目投资机会研究报告 (2018-2023 年)

　　研究报告目录

　　第五章 2014-2015 年东莞市土地市场分析第一节东莞市城市规划布局第二节东莞市土地供应分析第三节东莞市土地成交分析

　　第七章东莞市城市更新项目开发运作要点

　　第九章东莞市城市更新项目定位策略

　　第十章东莞市城市更新项目整体包装及推广策略第一节招商引资策略一、总体策略二、策略具体分解

　　图表目录

　　中商研究报告数据及资料来源

　　数据来源金融机构政府部门行业协会社会组织行业年鉴公司公告期刊杂志中商调研

　　中商的产业研究服务优势

　　产业研究优势

　　优势体现

　　丰富的数据资源、强大中商是中国首家自建数据库系统的产业研究咨询机构，公司自主研

　　数据挖掘能力

　　发的 Askci 数据库和 CISource 中商情报通对各类数据建立中商企

　　业数据库、全球数据库、宏观经济数据库、行业数据库、区域数据

　　库、调研数据库等专业数据库，覆盖近 5000 多个细分产业数据。

　　知名的研究团队，优质中商拥有具备专业背景知识和熟悉产业运营的复合型人才，产业

　　的研究咨询服务

　　分析师、行业专家及咨询顾问共计 300 余名，在宏观经济、区域经

　　济、细分行业及政策法规研究方面具备很强的实力。公司研究团队

　　为客户提供专业的产业研究咨询服务及个性化的专项咨询服务。

　　专门的客服团队，满足公司建立了专门的客服团队，能够更为准确的了解客户的需求并满

　　客户个性化咨询服务足，并且能够对客户的需求进行快速的处理，深入为客户提供多样

　　化、个性化产品解决方案。通过加强员工培训与业务创新，开创了

　　民营银行筹建、保险公司筹建等新型咨询服务业务。

　　产业大数据平台成就公司旗下中商情报网是是国内专业的商业大数据发布和查询平台，

　　最具影响力行业门户经过多年的发展吸引培养了一批忠实用户,已成为中国财经领域

　　“最具影响力行业门户”，为国内外企业、金融从业人员、创业人员、科研院所工作者等提供客观、时效、高价值的商业资讯。

篇九：新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考

　　城市更新政策解读

　　市自然资源局 2019年9月

　　一、《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）》解读

　　01 起草背景 02 名词解释 03 主要内容 04 工作流程 05 调整退出 06 特殊情形

　　一、起草背景

　　标图建库

　　专项规划单元划定

　　年度计划

　　专项规划批准后才受理 2019年单元划定方案

　　总体工作流程

　　确认主体单一主体挂牌招商 1+N总体实施方案

　　实施监管

　　单元实施前必先完成单元划定工作

　　一、起草背景

　　简化建筑量计算方式，加快审批效率，为后续挂牌招商明确设立条件

　　联合多部门集中审查，加强统筹谋划，提升更新单元整体改造效益

　　明确条件

　　加强提高统筹准入

　　适当提高准入门槛，鼓励产业改造、连片改造，杜绝“圈地囤地，吃肉留骨”

　　二、名词解释

　　更新单元

　　是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定具有一定面积、相对成片的改造区域，作为城市更新规划、建设、监管的基本单位

　　根据规划功能主要可分为以下七类：

　　① 传统产业类更新单元：规划为普通工业用地（M1、M2）和仓储用地（W1）的更新单元

　　② 新型产业类更新单元：规划为新型产业用地（M0）及其相关配套用地的更新单元

　　③ 产城融合类更新单元：规划为产业（含M0）用地占经营性用地比例不少于50%的更新单元

　　④ 居住类更新单元：规划为居住用地的更新单元

　　二、名词解释

　　⑤ 商住类更新单元：规划为商业、居住用地且商业建筑面积占比不少于10%的更新单元 ⑥ 综合类更新单元：规划为产业、居住、商业、公共设施等多种类型用地的更新单元 ⑦ 公益类更新单元：规划为公共设施用地且集中贡献用地比例不少于50%的更新单元

　　命名规则 xx镇/街道/园区+xx社区/村+特征词+功能类型+更新单元

　　不应出现“改造”、“项目”或标图建库号等文字表述

　　三、主要内容

　　一、方案概况

　　主

　　二、大型片区统筹

　　要

　　章

　　三、区位和范围

　　节四、现状使用情况

　　五、单元细分

　　六、更新模式

　　七、更新方向

　　八、用地贡献和公共配套设施

　　九、建设容量计算十、控规调整说明

　　十一、其他十二、图集及附表

　　三、主要内容

　　区位和范围

　　空间要求

　　• 更新单元原则上应位于专项规划确定的更新改造区域内 • 超出更新改造区域部分占单元总面积比例不大于10% • 工业（不含M0和产业转型升级基地）或仓储用途不受比例限制

　　• 以道路、河流、山体等为界，结合权属和行政界线修正，保证边界相对规整 • 一般以道路中心线为界，需实施道路的以道路红线为界，将规划道路纳入单元 • 改造（实施）需求迫切的旧村庄和规划公共设施，原则上应纳入单元统筹考虑 • 现状保留的建成区、可单独开发建设的新增用地和空地原则上不纳入单元范围

　　边界要求

　　规模要求

　　• 单元面积原则上在150至500亩之间，大型改造片区面积不超过1500亩 • 莞城、东城、南城、万江、石龙范围内的更新单元面积可适当降低 • 政府主导、传统产业类、公益性改造及市政府特别批准的单元不受面积限制

　　三、主要内容

　　对拆除重建区、“三地”和超标 “三地”区范围内不符合土规的地块，园区、镇街应出具承诺函，承诺在更新单元划定方案获批之日起半年内完成所有土规调整工作，提供土规调整初步方案（含土规调整位置示意图），并注明调整面积

　　现状使用情况

　　土地

　　周边

　　土地利用

　　权属信息

　　建筑安全

　　道路设施

　　历史使用

　　现状

　　质量

　　情况

　　改造必要性

　　三、主要内容

　　单元细分

　　拆除重建区

　　细分历史文区化保护域区

　　现状道路区

　　生态修复区

　　三地和超标三地区

　　现状保留区

　　整治活化区

　　其余用地区

　　单元外拆除区

　　8+ 1

　　细分理由

　　• 拆除重建区：符合“三旧”改造标图建库 • 生态修复区：生态控制线和高速公路中心

　　线两侧70米范围 • 三地和超标三地区：符合“三地”（超标

　　“三地”）政策要求，无法单独出具规划涉及条件 • 其余用地区：不符合标图建库和“三地” 要求，但确需纳入单元一并实施 • 现状道路区：24米及以上道路 • 单元外拆除区：单元范围切割现状建筑物

　　三、主要内容

　　拆除范围

　　拆除重建区

　　生态修复区

　　单元细分

　　非拆除范围

　　单

　　整治活化区

　　历史文化保护

　　区

　　三地和超标三地区

　　元外拆

　　除

　　区

　　其余用

　　现状道

　　现状保

　　地区

　　路区

　　留区

　　三、主要内容

　　单元细分

　　如何判别是否纳入拆除范围

　　应纳入

　　• 与规划道路的线型或宽度不一致的，规划道路中现状为建成区的部分

　　• 因道路、河流等因素需对现状建成区进行清理的区域

　　• 单元内城市重要道路沿线和改造需求迫切的旧村庄、旧城镇

　　可纳入

　　• 现状已建且地类为建设用地

　　酌情纳入

　　• 现状已建但地类为非建设用地或现状已拆除但地类为建设用地

　　不应纳入

　　• 现状未建且地类为非建设用地

　　三、主要内容

　　单元细分

　　特优殊化情路况径

　　纳入“三地”和超标“三地”区的新增用地和空地必须符合“三地”（含

　　01 超标“三地”）标准，分析各地块面积以及占拆除重建区面积比例，并重

　　点说明能否单独出具规划设计条件

　　按控规用途规划为道路或公共设施的新增用地和空地可纳入其余用地区，

　　02 规划为其他用途的新增用地和空地原则上不纳入单元范围

　　实际已建但不符合标图建库要求且需拆除使用的土地，优先考虑纳入“三

　　03 地”和超标“三地”区。确需纳入其余用地区的，要求将土地无偿移交政

　　府或交由集体自行使用，且不能核算各类比例、指标

　　三、主要内容

　　实施改造面积

　　占修正后更新单元面积

　　70%

　　• 拆除重建区面积 • 生态修复区面积 • 整治活化区面积 • 历史文化保护区面积

　　已纳入标图建库面积

　　占修正后更新单元面积

　　60%

　　要求今后必须先纳入“三旧”改造标图建库才能申报单元划定方案

　　单元细分

　　拆除范围面积

　　占修正后更新单元面积

　　50%

　　旧村改造为主（即旧村用地面积占拆除范围面积比例大于等于80%）的单元可降至30%

　　备注：修正后更新单元面积 = 更新单元面积-现状道路区面积-其余用地区面积

　　三、主要内容

　　更新模式

　　政府主导

　　单一主体挂牌招商

　　土地权利人自行改造

　　更新模式应符合城市更新专规政策分区管控要求

　　政府土地储备

　　政府土地整备开发

　　政村合作

　　村企合作改造

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篇一：新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考

篇二：新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考

篇三：新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考

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篇五：新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考

篇六：新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考

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